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评论标题:

评论内容:菲律宾是一个适合养老的国家


评论标题:

评论内容:其实还是很有发展前景的,贫富差距太大了。说心里话,那边完全可以把旅游业好好发展一下的,可以借鉴泰国。现在国内很多人也喜欢出去领略一下异国风情,很多还是愿意出去投资一下的,比如旅行社,酒店式公寓,体验的旅游,民俗等,里面的市场还是很大的。贫富太大的话,过去的感觉就不会很好,满大街的乞讨,有的地方脏乱差,等等,后边的口碑影响很大............确实是一个很适合旅居的地方,但是时间不能太久了,太久了也不好,毕竟基础设施,医疗条件不是很好


菲律宾买房前了解这些少走弯路
发布者: 匿名
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所谓十里不同风百里不同俗,想要在菲律宾买房的话,一定要提前了解当地的房产规则,房产政策,以及明确自己的需求,买什么样的房子,去哪儿买?菲律宾买房前了解这些少走弯路!


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前期准备

1.国籍:在菲律宾买房,对身份国籍没有任何要求,就算是旅客都可以投资房地产,但是带地皮的房产只能是菲律宾国籍的才能购买。
2.护照:护照一定要确认在有效期内;有些较为紧俏的楼盘会一本护照限购一套或者两套。
3.菲律宾签证:大部分的购房者是只能申请旅游签证的,菲律宾的旅游签证申请非常简单。只需要填一份申请表、寸照、护照。
a、持中国普通护照及申根、澳大利亚、美国、加拿大或日本任意一种有效签证者,前往上述某一个国家,途径菲律宾,可免签证进入菲律宾停留7天。
b、持中国普通护照及申根、澳大利亚、美国、加拿大或日本任意一种有效签证者,已经去过上述某一个国家,可免签证进入菲律宾停留7天。
c、持中国普通护照及申根、澳大利亚、美国、加拿大或日本任意一种有效签证者,无需已经去过上述某一个国家,持大陆或者香港来回马尼拉机票,可免签证进入菲律宾停留7天。


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政策


菲律宾法律规定,外国人不可购买土地(别墅)和商铺,凡持有有效护照及合法签证(包括旅游签证)的外国人可购买公寓及办公楼(在菲律宾称为condo)。为保护菲律宾人权益,法律规定每栋公寓的外国人购买份额为40%(为了避免过多炒房客的存在,保护业主的利益。ayala集团进一步规定单一国家的购买比例为10%,即国人只可购买10%的房子)。90%的楼盘菲律宾人和外国人的购房价格一致。永久产权。
英语是菲律宾的官方语言,因此购房和租房合同都是英语的。


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房价&房价涨幅
2018年,马尼拉核心地区房价平均涨幅约为30%。目前价格在3万RMB左右。预计至少还有2年的高速上涨期。(根据国际房地产发展规律。一个上周周期约为15-20年,其中前5年为快速发展期,后10-15年为稳定向上区间)。
2018年,马尼拉核心区的租售比约为8%-10%(同期上海的租售比约为1.5%。即上海一套500万的房子,租金收益6500每月。同样价值的房子在马尼拉,能拥有4万的收益)
租金涨幅和经济&人口息息相关,由于经济和人口的持续向好,租金的涨幅将继续上扬。


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买在哪?
投资核心区(CBD区域)的价值永远高于其它地区,这是定律。
马尼拉的传统CBD有,BGC,makati,ortigas,MOA,alabang。
另外,还有3个在建的CBD,分别是vertis north,arca south和ortigas east
大马尼拉地铁正在如火如荼的建造中,预计2025年完成通车。地铁房也是一个非常好的选择。


与国内有何不同

与国内不同,菲律宾的房子都是使用面积,0公摊。阳台1:1算面积。永久产权。大部分物业提供免费的游泳池,健身房,阅读室,会客室等。均配备24小时保安。精装交付,买家具和软装即可入住。
付款方式:
大部分开发商采取10-30%首付免息分期(最长达到72个月,月供低至2000元)+尾款的方式。这里又要提到大名鼎鼎的AYALA了。由于低资金,高杠杆的付款方式,导致炒房客大幅增加。
ayala不欢迎任何炒房客,但炒房客脸上又不写字,怎么办呢。提高购房门槛,ayala的中高端房产基本都是10%首付,90%免息分期,无尾款。
一套studio,月供都要达到1万多,大大提高了购房门槛,但同样的,由于避免了大量的炒房客,在后期转租和转卖的时候,你会为选择ayala而感到庆幸。
(如果你有幸买到首付分期+尾款的Ayala,请珍惜。这种机会越来越少,据说后期会完全取消)。


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除了房款,菲律宾法律规定房价超过320万比索的房子,有12%的资本利得税,这笔税费一般都计入总房价内。
除了总房价,在交房前还有一笔other charges的税费,每个开发商不同,税费约从5-10.5%不等。
这笔费用一般都在交房前单独付,也有些项目是计入总房价内的,大家购房时可以问清楚。(我们一般说的单价和总价都是含税,不含OC的的价格)
题外话:某些中国开发商或中国代理,在卖高达50%首付的房子。
持有成本:
菲律宾的房产持有税为房价的0.3%。物业费一般都在7-10元间。某些高端楼盘的物业费高达20元。但一分价格一分货。
总体来说,只要体验过马尼拉物业服务,就会觉得物超所值。比起国内那些只知道收钱,不干活的物业好多了。


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关于房子出租

在马尼拉,房屋出租的价格非常稳定,因为这个价格很大程度上是物业决定的(对,你没看错,是物业不是房东),物业会给所有房型都定一个最低价和最高价。
租金的价格必须在这个范围内,要不然物业有权不让签租赁合同。
在我看来,这既是限制,也是对我们外国投资者的保护。我们再也不用担心因为不了解行情而被忽悠的情况了。
由于强大的物业存在,所以类似链家之类的中介在菲律宾并不是特别多。有,当然也是有的。无论找物业还是找中介出租,中介费都是恒定的1个月租金/年。


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交易成本:
由于马尼拉的特殊付款方式,政府也支持在没有拿到房产证的情况下进行交易,因此在马尼拉衍生了一种叫楼花交易的产业。总体来说二手交易分为以下几种
二手楼花交易:除了ayala以外,其它开发商的二手楼花交易都不需要交政府税,做开发商内部更名即可。更名费从7000-4万不等。
但因为没有标准,很可能发生交易费暴涨的情况。比如近期美嘉集团旗下的东方帝国,就把更名费从1万,涨到了3.5万。足足涨了3倍不止。
二手现房交易:资本利得税(国家税)5-6%(法律规定卖方出),还有一些其它的费用约2-3%。(ayala的二手楼花交易费等同于二手现房交易)。


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谁来接盘

首先,和大部分海外置业投资客自娱自乐不同的是,菲律宾是一个有强烈内需的国家,马尼拉的房子供不应求。我们的接盘者大部分都是来自于当地人。
前面提到过菲律宾的财富分布和人均收入。我们来对号入座一下,看看谁来接盘。
高端房(ayala和rockwell为主):主要面对的是那些外劳和高级白领,还有首富阶层也喜欢购买。虽然人数相对较少,但贵在有钱,爽气。
CBD区域其它房源:主要面对的是中层收入者。也买房的主力阶层。
需要指出的是,菲律宾大部分2手楼花(除了ayala),都要比新房便宜近20%,非常适合打算长期持有收租的投资客。错过了时间,拿金钱来补。
那些刚入职场的小白领,以租房为主,甚至的合租,群组,在马尼拉,一套25平米的STUDIO,住2-4个人,你千万不要惊讶。


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提醒一句,马尼拉当地人买房,要么新房,要么现房很少有人买2手楼花。
因为对于中层阶级来说,大部分没有存款,需要利用贷款买房,因此2手楼花的一次性首付是个硬伤。所以更多的人选择新房,开发商免费分期+银行贷款的形式。或现房后,直接银行贷款。
对有钱人,他们普遍新房癌,无所谓钱。关注住宅的品质多于价格。等交房了再买。当然也有可能楼盘太火爆,开发商那边已经没有reopen的房源,那就只能在市场上寻觅

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